Comment calculer la taxe d'achat (mas rehisha) : guide simple

La taxe d'achat est l'un des frais les plus importants lors de l'achat d'un logement, et beaucoup d'acheteurs ne le découvrent que trop tard. La bonne nouvelle, c'est que le calcul est plus simple qu'il n'y paraît. Dans ce guide, j'explique son fonctionnement, les tranches en vigueur aujourd'hui, et je détaille un exemple complet du début à la fin.

Qu'est-ce que la taxe d'achat (mas rehisha), et qui la paie

La taxe d'achat (mas rehisha) est payée par l'acheteur à l'Autorité fiscale israélienne lors de l'acquisition de droits immobiliers, comme un appartement. Son montant dépend de deux éléments principaux : le prix, et le fait qu'il s'agisse de votre résidence unique ou d'une résidence supplémentaire.

Le principe : des tranches cumulatives

Une erreur courante est de penser que si le prix « tombe » dans la tranche à 5 %, on paie 5 % sur la totalité du prix. Ce n'est pas le cas. Chaque taux ne s'applique qu'à la partie du prix comprise dans cette tranche, exactement comme pour l'impôt sur le revenu. La première tranche du prix est imposée au premier taux, la suivante au second, et ainsi de suite.

Tranches pour un logement unique

Selon le fisc israélien, un particulier résident d'Israël achetant un unique logement entre le 16 janvier 2025 et le 15 janvier 2028 paie la taxe d'achat (mas rehisha) selon ces taux. Les montants sont gelés pour toute la période, ils n'ont donc pas été mis à jour en janvier 2026 (directive du fisc 1/2026) :

Part du prix	Taux d'imposition
Jusqu'à 1 978 745 ₪	0%
1 978 745 – 2 347 040 ILS	3.5%
2 347 040 – 6 055 070 ILS	5%
6 055 070 – 20 183 565 ILS	8%
Au-delà de 20 183 565 ₪	10%

La définition de « résidence unique » comporte des exceptions. Par exemple, une personne détenant jusqu'à un tiers d'un autre appartement, ou qui vend son logement précédent dans le délai fixé par la loi, peut remplir les conditions requises sous certaines conditions. Un bon avocat peut vous faire économiser beaucoup d'argent sur ce point.

Tranches pour un bien supplémentaire

Si vous possédez déjà un logement et en achetez un autre, par exemple à titre d'investissement, la taxe est due dès le premier shekel (avis de l'Autorité fiscale, 12 oct. 2026) :

Part du prix	Taux d'imposition
Jusqu'à 6 055 070 ₪	8%
Au-delà de 6 055 070 ₪	10%

Ces taux font l'objet d'un arrêté temporaire. Il devait courir jusqu'au 31 déc. 2026 et, après la dissolution de la Knesset, a été prolongé pour les achats effectués jusqu'au 10 fév. 2027 inclus. Restez attentif aux mises à jour si vous prévoyez d'acheter après cette date.

Exemple : un bien unique à Ashdod pour 2 400 000 ₪

Admettons que vous achetiez votre unique logement pour ILS 2,400,000. Voici le calcul :

1. La part jusqu'à 1 978 745 ILS : exonérée, 0 ILS.
2. La tranche entre 1 978 745 ₪ et 2 347 040 ₪ : 368 295 ₪ × 3,5 % = 12 890 ₪.
3. La partie entre ILS 2,347,040 et 2,400,000 : ILS 52,960 × 5% = ILS 2,648.

Taxe d'achat totale : environ 15 538 ₪. Soit environ 0,65 % du prix, bien moins que ce que beaucoup imaginent.

À titre de comparaison, si ce même appartement est acheté en tant que résidence supplémentaire, la taxe s'élève à 8 % du montant total, soit 192 000 ₪. C'est précisément cet écart qui justifie de vérifier votre statut avant de signer.

Nouveaux immigrants

Les nouveaux immigrants (olim) bénéficient d'un allègement lors de l'achat d'un logement unique, depuis un an avant leur alya jusqu'à sept ans après. Selon l'Administration fiscale : aucune taxe jusqu'à 1 978 745 ILS, 0,5 % de ce montant jusqu'à 6 055 070 ILS, et 8 % au-delà jusqu'à 20 183 565 ILS. Pour un appartement d'une valeur supérieure à 20 183 565 ILS, l'allègement ne s'applique pas (directive 1/2026). Pour un appartement de 2 400 000 ILS, un oleh éligible paierait ainsi environ 2 106 ILS.

Calculez-le vous-même

Ce site propose un calculateur de taxe d'achat (mas rehisha) basé sur ces tranches. Indiquez le prix, choisissez le type d'achat, et obtenez une estimation en quelques secondes. Vous pouvez aussi la partager sur WhatsApp. Pour une vérification officielle, le fisc dispose de son propre simulateur.

À ne pas oublier

• Le calculateur fournit une estimation. Le montant contraignant est celui déterminé par l'administration fiscale.
• Pour un achat conjoint (par exemple par un couple), le calcul se base sur la valeur de la transaction et la part acquise par chaque acheteur.
• Intégrez la taxe d'achat (mas rehisha) dans votre budget dès le départ, avec les autres frais annexes.
• Dans les cas complexes, comme un héritage, un bien de remplacement ou des droits partiels, consultez un avocat ou un conseiller fiscal.

Envie d'en parler ? Je suis Chaya Kraus, de RE/MAX Together Ashdod. Écrivez-moi sur WhatsApp au 055-970-4745 et faisons le point ensemble, sans engagement.

Cet article constitue une information générale et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Avant toute décision, consultez un avocat, un conseiller fiscal ou un conseiller en prêt hypothécaire.