Как рассчитать налог на покупку (мас рехиша): простое руководство

Налог на покупку — одна из самых крупных статей расходов при покупке жилья, и многие покупатели узнают о нём слишком поздно. Хорошая новость: расчёт проще, чем кажется. В этом руководстве я объясню, как он работает, какие ставки действуют сегодня, и разберу один пример от начала до конца.

Что такое налог на покупку и кто его платит

Налог на покупку (мас рехиша) уплачивается покупателем в Налоговое управление Израиля при приобретении прав на недвижимость, например квартиры. Сумма зависит от двух главных факторов: цены и того, является ли это жильё для вас единственным или дополнительным.

Принцип: накопительные ставки

Распространённая ошибка — думать, что если цена «попадает» в ступень с налогом 5%, то 5% платится со всей суммы. Это не так. Каждая ставка применяется только к той части цены, которая находится в пределах соответствующей ступени, точно так же, как с подоходным налогом. Первая часть цены облагается по ставке первой ступени, следующая часть — по ставке второй, и так далее.

Ступени для единственного жилья

Согласно Налоговому управлению, физическое лицо — резидент Израиля, приобретающее единственную жилую квартиру в период с 16 января 2025 по 15 января 2028 года, платит налог на покупку (мас рехиша) по следующим ставкам. Суммы зафиксированы на весь период, поэтому в январе 2026 года они не обновлялись (инструкция Налогового управления 1/2026):

Часть стоимости	Ставка налога
До 1 978 745 ₪	0%
1 978 745 – 2 347 040 ₪	3.5%
2 347 040 – 6 055 070 ₪	5%
6 055 070 – 20 183 565 ₪	8%
Свыше 20 183 565 ₪	10%

У определения «единственное жильё» есть исключения. Например, человек, владеющий до трети другой квартиры, или продающий предыдущее жильё в срок, установленный законом, может при определённых условиях сохранить этот статус. Хороший юрист поможет здесь сэкономить немало денег.

Ставки для дополнительного жилья

Если у вас уже есть квартира и вы покупаете ещё одну, например, как инвестицию, налог начисляется с первого шекеля (сообщение Налогового управления от 12.10.2026):

Часть стоимости	Ставка налога
До 6 055 070 ₪	8%
Свыше 6 055 070 ₪	10%

Эти ставки действуют как временный указ. Изначально он должен был действовать до 31.12.2026, а после роспуска Кнессета был продлён на покупки, совершённые по 10.02.2027 включительно. Следите за обновлениями, если планируете покупку после этой даты.

Пример: единственное жильё в Ашдоде за 2,400,000 шекелей

Допустим, вы покупаете единственное жильё за 2,400,000 шекелей. Вот расчёт:

1. Часть до 1,978,745 ₪: освобождена от налога, 0 ₪.
2. Часть суммы от 1 978 745 до 2 347 040 ₪: 368 295 ₪ × 3,5% = 12 890 ₪.
3. Часть суммы от 2,347,040 до 2,400,000 шекелей: 52,960 шекелей × 5% = 2,648 шекелей.

Общий налог на покупку: около 15 538 ₪. Это примерно 0,65% от цены — значительно меньше, чем многие себе представляют.

Для сравнения: если эта же квартира покупается как дополнительное жильё, налог составит 8% от всей суммы: 192 000 ₪. Именно из-за такой разницы стоит проверить свой статус перед подписанием договора.

Новые репатрианты

Новые репатрианты (олим) получают льготы при покупке единственного жилья — с года до алии и до семи лет после неё. Согласно Налоговому управлению: без налога — до 1 978 745 ₪, 0.5% — от этой суммы до 6 055 070 ₪, и 8% — от этой суммы до 20 183 565 ₪. Для квартиры стоимостью свыше 20 183 565 ₪ льгота не действует (распоряжение 1/2026). За ту же квартиру стоимостью 2 400 000 ₪ репатриант, имеющий право на льготу, заплатит около 2106 ₪.

Рассчитайте сами

На этом сайте есть калькулятор налога на покупку, основанный на этих ставках. Введите цену, выберите тип покупки — и получите расчёт за несколько секунд. Результатом можно поделиться в WhatsApp. Для официальной проверки у налогового управления есть собственный калькулятор.

Стоит помнить

• Калькулятор даёт ориентировочный расчёт. Окончательная сумма определяется оценкой налогового управления.
• При совместной покупке (например, супружеской парой) расчёт учитывает стоимость сделки и долю, приобретаемую каждым покупателем.
• Сразу включайте налог на покупку (мас рехиша) в бюджет вместе с другими дополнительными расходами.
• В сложных случаях, таких как наследство, замена жилья или частичные права, обратитесь за консультацией к юристу или налоговому консультанту.

Хотите обсудить подробнее? Я Хая Краус из RE/MAX Together Ашдод. Напишите мне в WhatsApp по номеру 055-970-4745, и мы вместе всё разберём, без каких-либо обязательств.

Данная статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед принятием решения проконсультируйтесь с юристом, налоговым консультантом или ипотечным консультантом.