איך מחשבים מס רכישה – מדריך פשוט

מס רכישה הוא אחת ההוצאות הגדולות בקניית דירה, ואחת שהרבה קונים מגלים מאוחר מדי. החדשות הטובות: החישוב פשוט יותר ממה שנראה. במדריך הזה אסביר איך זה עובד, מה המדרגות שבתוקף היום, ואראה דוגמה מספרית אחת מתחילתה ועד סופה.

מה זה מס רכישה ומי משלם אותו

מס רכישה הוא מס שהקונה משלם לרשות המסים כשהוא רוכש זכות במקרקעין, למשל דירה. גובה המס תלוי בשני דברים עיקריים: מחיר הדירה, והאם זו הדירה היחידה שלכם או דירה נוספת.

העיקרון: מדרגות מצטברות

הטעות הנפוצה היא לחשוב שאם המחיר "נכנס" למדרגה של 5%, משלמים 5% על כל המחיר. זה לא נכון. כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא בתוך אותה מדרגה, בדיוק כמו במס הכנסה. החלק הראשון של המחיר ממוסה לפי המדרגה הראשונה, החלק הבא לפי השנייה, וכן הלאה.

המדרגות לדירה יחידה

לפי רשות המסים, יחיד תושב ישראל שרוכש דירת מגורים יחידה בתקופה שמ-16.1.2025 עד 15.1.2028 משלם מס רכישה לפי המדרגות האלה. הסכומים הוקפאו לכל התקופה, ולכן לא עודכנו בינואר 2026 (הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים):

חלק המחיר	שיעור המס
עד 1,978,745 ₪	0%
מ-1,978,745 עד 2,347,040 ₪	3.5%
מ-2,347,040 עד 6,055,070 ₪	5%
מ-6,055,070 עד 20,183,565 ₪	8%
מעל 20,183,565 ₪	10%

להגדרה של "דירה יחידה" יש חריגים. למשל, מי שמחזיק עד שליש מדירה אחרת, או מי שמתחייב למכור את הדירה הקודמת שלו בתוך פרק זמן שנקבע בחוק, יכול בתנאים מסוימים להיחשב כבעל דירה יחידה. כאן עורך הדין שלכם יכול לחסוך לכם הרבה כסף.

המדרגות לדירה נוספת

מי שכבר יש לו דירה וקונה דירה נוספת, למשל להשקעה, משלם מס מהשקל הראשון (הודעת רשות המסים, 12.10.2026):

חלק המחיר	שיעור המס
עד 6,055,070 ₪	8%
מעל 6,055,070 ₪	10%

השיעורים האלה הם הוראת שעה. היא נקבעה עד 31.12.2026, ובעקבות פיזור הכנסת הוארכה לרכישות שיבוצעו עד 10.2.2027 (כולל). כדאי לעקוב אחרי עדכונים אם אתם מתכננים רכישה אחרי התאריך הזה.

דוגמה: דירה יחידה באשדוד ב-2,400,000 ₪

נניח שאתם קונים את הדירה היחידה שלכם ב-2,400,000 ₪. ככה מחשבים:

1. החלק עד 1,978,745 ₪: פטור, 0 ₪.
2. החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ₪: זה 368,295 ₪, כפול 3.5%, יוצא 12,890 ₪.
3. החלק שבין 2,347,040 ל-2,400,000 ₪: זה 52,960 ₪, כפול 5%, יוצא 2,648 ₪.

סך הכל מס רכישה: כ-15,538 ₪. כלומר בערך 0.65% ממחיר הדירה, הרבה פחות ממה שרוב האנשים מדמיינים.

לשם השוואה, אם אותה דירה בדיוק נקנית כדירה נוספת, המס הוא 8% על כל הסכום: 192,000 ₪. ההבדל הזה הוא בדיוק הסיבה שחשוב לבדוק את הסטטוס שלכם לפני שחותמים.

עולים חדשים

לעולים יש הקלה ברכישת דירת מגורים יחידה, בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ונגמרת שבע שנים אחריה. לפי רשות המסים, עד 1,978,745 ₪ לא משלמים מס, מ-1,978,745 ועד 6,055,070 ₪ משלמים 0.5%, ומשם ועד 20,183,565 ₪ משלמים 8%. בדירה ששוויה מעל 20,183,565 ₪ ההקלה לא חלה (הוראת ביצוע 1/2026). באותה דירה של 2,400,000 ₪, עולה זכאי ישלם כ-2,106 ₪.

חשבו בעצמכם

הכנתי באתר מחשבון מס רכישה שמבוסס על המדרגות האלה. מכניסים מחיר ובוחרים סוג רכישה, ומקבלים הערכה תוך שניות. אפשר גם לשתף אותו בוואטסאפ עם בן או בת הזוג. לבדיקה רשמית יש גם סימולטור של רשות המסים.

כמה דברים שכדאי לזכור

• המחשבון נותן הערכה. הסכום הקובע הוא השומה של רשות המסים.
• ברכישה משותפת (למשל של זוג), החישוב נעשה לפי שווי העסקה והחלק שכל אחד רוכש.
• את מס הרכישה כדאי לכלול בתקציב מההתחלה, יחד עם שאר העלויות הנלוות.
• במקרים מורכבים, כמו ירושה, דירה חלופית או זכויות חלקיות, כדאי לקבל ייעוץ של עורך דין או יועץ מס.

רוצים לדבר על זה? אני חיה קראוס מרימקס טוגדר אשדוד. אפשר לכתוב לי בוואטסאפ ל-055-970-4745 ונעבור על זה יחד, בלי התחייבות.

המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. לפני כל החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין, יועץ מס או יועץ משכנתאות.