7 erreurs des primo-accédants (et comment les éviter)

Acheter son premier logement est l'un des moments les plus excitants de la vie, et aussi l'un des plus stressants. Je rencontre beaucoup de primo-accédants, et les erreurs qui leur coûtent cher ne sont presque jamais une question de malchance. Ce sont des erreurs qu'un peu d'organisation et de préparation auraient permis d'éviter. Voici les sept plus fréquentes, et comment les éviter.

1. Chercher un bien avant de vérifier son financement

Beaucoup d'acheteurs commencent par les visites et ne vont à la banque qu'après avoir eu un coup de cœur. C'est l'inverse qu'il faudrait faire. La Banque d'Israël plafonne le montant qu'une banque peut prêter : jusqu'à 75 % de la valeur du bien pour une résidence unique, 70 % pour un bien de remplacement, et 50 % pour un investissement locatif. De plus, une banque n'approuvera pas un prêt dont le remboursement mensuel dépasse 50 % des revenus (directive 329 de la Banque d'Israël).

En clair, il vous faut un apport d'au moins un quart du prix, plus les sommes nécessaires pour couvrir les frais annexes. La première étape consiste donc à obtenir une préapprobation de prêt hypothécaire. Elle vous indique votre budget réel et renforce votre position face au vendeur.

2. Oublier les frais annexes

Le prix n'est pas le montant final. Il y a les honoraires d'avocat, la commission de l'agent, l'expertise et l'inspection du bien, les frais de dossier de crédit et d'assurance, le déménagement, et souvent quelques travaux ou du mobilier. Il y a aussi la taxe d'achat (mas rehisha) : l'acheteur d'un bien unique ne paie rien jusqu'à un certain montant, mais paie au-delà, et celui qui possède déjà un bien paie dès le premier shekel. Vérifiez à l'avance ; le calculateur de taxe d'achat sur ce site le fait en une minute.

Mon conseil : établissez un tableau de tous les frais avant de faire une offre, et prévoyez une marge pour les imprévus.

3. Se passer de son propre avocat immobilier

« L'avocat du vendeur est déjà en train de rédiger le contrat » ne suffit pas. L'avocat du vendeur représente le vendeur. Vous avez besoin d'un avocat spécialisé en droit immobilier qui ne représente que vous : vérification des droits sur le bien, absence de gages ou de saisies, rédaction de modalités de paiement qui vous protègent et inscription d'une note d'avertissement (caution note) à votre nom. Faites-le intervenir avant de signer quoi que ce soit, y compris un protocole d'accord d'apparence anodine.

4. Faire l'impasse sur l'expertise technique

Un appartement peut sembler parfait lors d'une visite de vingt minutes et dissimuler pourtant des problèmes d'humidité, des fissures, ou des soucis de plomberie ou d'électricité. Un ingénieur ou un expert qualifié repère ce que l'œil ne voit pas, et ces constats peuvent parfois justifier une baisse de prix ou une réparation à la charge du vendeur. Même pour un bien neuf acheté auprès d'un promoteur, faites inspecter le logement avant la remise des clés et documentez chaque défaut.

5. Ne pas vérifier le statut urbanistique et légal du bien

Un balcon fermé, une pièce ajoutée, un débarras transformé en unité d'habitation : construits sans permis, ces aménagements peuvent devenir un problème avec la municipalité, la banque ou au moment de la vente. Avant de signer, procurez-vous un extrait du registre foncier, vérifiez le dossier du bâtiment à la municipalité pour savoir ce qui a été approuvé, et renseignez-vous sur les projets d'aménagement à proximité, comme de nouvelles constructions ou routes. Mon article « Ce qu'il faut vérifier avant de signer » contient la liste complète.

6. Le coup de cœur qui coûte trop cher

Cela arrive à tout le monde : on entre, on voit la lumière dans le salon et on s'imagine déjà sa vie là-bas. Du coup, on oublie facilement de négocier. Pour garder la tête froide, regardez les prix des transactions réellement conclues pour des biens similaires dans le quartier, pas seulement les annonces. Et rappelez-vous qu'il y aura toujours d'autres appartements. Un bon bien à un prix juste vaut mieux qu'un bien parfait à un prix qui vous étrangle.

7. Choisir un prêt uniquement sur le taux le plus bas

Un taux de départ bas ne signifie pas toujours un crédit bon marché. Il faut comprendre la composition du prêt : quelle part est à taux fixe, quelle part à taux variable, si elle est indexée sur l'indice des prix à la consommation, et ce qu'il advient de la mensualité en cas de hausse des taux ou de l'inflation. La Banque d'Israël, par exemple, limite la part à taux variable aux deux tiers du prêt (directive 329). Comparez les offres de plusieurs banques et envisagez de faire appel à un conseiller en crédit professionnel ; une petite différence de taux fait une grande différence sur vingt ou trente ans.

En bref

Un premier achat réussi suit le bon ordre : le financement et un budget complet d'abord, puis la recherche, puis des vérifications approfondies avant toute signature. Ainsi, vous arriverez au moment de recevoir les clés avec joie, et non avec inquiétude.

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