Ce qu'il faut vérifier avant de signer le contrat

La signature du contrat d'achat est le moment où tout devient officiel. Après cela, revenir en arrière est difficile et parfois très coûteux. C'est pourquoi toutes les vérifications doivent avoir lieu avant la signature. Voici la liste que je recommande à chaque acheteur de passer en revue avec son avocat.

1. Extrait du registre foncier : qui en est vraiment le propriétaire

L'extrait du registre foncier ("nesach tabou") indique qui est inscrit comme propriétaire et ce qui est enregistré contre le bien. Vous pouvez le commander sur le site du Registre foncier israélien. Points à vérifier :

• Que le vendeur est bien le propriétaire inscrit, et que tous les propriétaires signent le contrat.
• Hypothèques enregistrées : s'il existe une hypothèque, assurez-vous que le contrat prévoit son remboursement à partir des sommes que vous versez.
• Notes d'avertissement : une note en faveur d'un tiers peut indiquer un engagement antérieur du vendeur.
• Saisies, hypothèques et servitudes : chacun de ces éléments peut retarder le transfert de propriété.

Notez que tous les appartements ne sont pas inscrits au registre foncier. Beaucoup sont enregistrés auprès d'une société d'habitation ou de l'Administration foncière d'Israël ; dans ce cas, il faut obtenir une attestation de droits auprès de cet organisme.

2. Permis de construire et dossier municipal du bâtiment

Ce que vous voyez n'est pas toujours ce qui a été approuvé. Le dossier du bâtiment au service de l'ingénierie de la municipalité indique les permis et les plans approuvés. Vérifiez :

• Si une véranda fermée, une pièce supplémentaire ou une modification de plan a été construite avec permis.
• S'il existe des ordres de démolition ou des procédures pour construction illégale.
• Si la surface indiquée au contrat correspond à la surface approuvée.

Une construction sans permis peut affecter votre prêt hypothécaire, votre assurance et votre capacité à revendre par la suite.

3. Les plans d'urbanisme du quartier

Un nouvel immeuble face à votre fenêtre, une route à proximité, ou des droits à construire qui valorisent le bien, comme un projet TAMA 38 ou de rénovation urbaine. Vérifiez ce qui est prévu dans le quartier sur les sites de l'urbanisme gouvernemental et auprès de la municipalité. Cela influe à la fois sur la qualité de vie et sur la valeur du bien.

4. Dettes envers la municipalité et le comité d'immeuble

Dans une transaction en bonne et due forme, le vendeur doit présenter une attestation municipale confirmant l'absence de dette de taxe foncière (arnona) ; sans elle, l'appartement ne pourra pas être enregistré à votre nom. Demandez également :

• S'il existe des dettes envers le comité d'immeuble (vaad bayit) ou la société de gestion.
• Si une rénovation importante a été approuvée, comme un ascenseur, la toiture ou la façade, et qui en assume les frais.
• Comptes d'eau, d'électricité et de gaz : clôturez-les au nom du vendeur jusqu'au jour de la remise des clés.

5. État physique : l'inspection du bien

Avant de signer, faites appel à un ingénieur ou un inspecteur qualifié. Humidité, fissures, problèmes de plomberie, d'électricité ou d'étanchéité ne sont pas toujours visibles. En cas de constat, vous pourrez négocier le prix ou exiger des réparations avant la remise des clés. Pour un logement neuf vendu par un promoteur, vérifiez également le cahier des charges technique du contrat.

6. Votre financement est-il bouclé ?

Avant de vous engager sur les paiements, assurez-vous d'avoir une pré-approbation de prêt hypothécaire et que la banque accepte de financer ce bien précis. La banque exigera une expertise, et il arrive que l'expert évalue le bien en dessous du prix convenu, auquel cas la banque prête moins que prévu. Le contrat doit prévoir ce cas de figure, et l'échéancier de paiement doit correspondre au déblocage des fonds par la banque.

7. Le contrat lui-même

Votre avocat examinera chaque clause, mais il est utile d'en connaître les principales :

• Un échéancier de paiement qui vous protège, avec des versements débloqués par étapes en fonction de l'avancement de l'enregistrement et de la remise des clés.
• Date de livraison et indemnités convenues en cas de retard.
• Ce qui est inclus : cuisine, climatiseurs, chauffe-eau, place de parking et débarras, avec leurs numéros.
• L'inscription d'une note d'avertissement (caution note) en votre faveur juste après la signature. Elle protège votre droit sur l'appartement jusqu'à son enregistrement à votre nom.
• Qui paie quoi : la taxe d'achat (mas rehisha) est à la charge de l'acheteur, la taxe sur la plus-value (mas shevah) à la charge du vendeur, et qui s'occupe de l'enregistrement.

8. La taxe d'achat (mas rehisha) : à anticiper

N'arrivez pas à la signature sans savoir combien vous paierez de taxe d'achat (mas rehisha). La différence entre un logement unique et un logement supplémentaire peut atteindre des centaines de milliers de shekels. Estimez-la avec le calculateur de taxe d'achat de ce site, et lisez le guide « Comment calculer la taxe d'achat » pour en savoir plus.

En bref

La liste paraît longue, mais avec un bon avocat et dans le bon ordre, la plupart des vérifications prennent quelques jours. Chacune d'elles est une assurance peu coûteuse contre une erreur coûteuse. Et en cas de doute, posez la question avant de signer, pas après.

Envie d'en parler ? Je suis Chaya Kraus, de RE/MAX Together Ashdod. Écrivez-moi sur WhatsApp au 055-970-4745 et faisons le point ensemble, sans engagement.

Cet article constitue une information générale et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Avant toute décision, consultez un avocat, un conseiller fiscal ou un conseiller en prêt hypothécaire.