Что проверить перед подписанием договора

Подписание договора купли-продажи — момент, когда всё становится официальным. После этого отказаться от сделки сложно, а порой и очень дорого. Поэтому все проверки нужно провести до подписания. Вот список, который я рекомендую пройти каждому покупателю вместе со своим юристом.

1. Выписка из реестра недвижимости (Табу): кто на самом деле владелец

Выписка из земельного реестра («несах табу») показывает, кто зарегистрирован как владелец и что зарегистрировано в отношении объекта. Её можно заказать на сайте Земельного управления Израиля. Что нужно проверить:

• Что продавец является зарегистрированным владельцем и что договор подписывают все владельцы.
• Зарегистрированные ипотеки: если на объекте есть ипотека, убедитесь, что в договоре предусмотрено её погашение из уплачиваемых вами средств.
• Примечания об осторожности: запись в пользу третьего лица может указывать на более раннее обязательство продавца.
• Обременения, залоги и сервитуты: любой из них может задержать переоформление права собственности.

Обратите внимание, что не каждая квартира зарегистрирована в земельном реестре. Многие зарегистрированы в жилищном кооперативе или в Земельном управлении Израиля, и тогда нужна справка о правах от этой организации.

2. Разрешения на строительство и муниципальное строительное дело

То, что вы видите, не всегда соответствует утверждённому проекту. В строительном деле инженерного отдела муниципалитета указаны разрешения и утверждённые планы. Проверьте:

• Была ли застеклённая балконная пристройка, дополнительная комната или изменение планировки построены с разрешением.
• Есть ли ордера на снос или разбирательства по поводу самовольного строительства.
• Соответствует ли площадь в договоре утверждённой площади.

Незаконные постройки могут повлиять на получение ипотеки, страховку и возможность продать недвижимость в будущем.

3. Планы застройки района

Новое здание напротив ваших окон, дорога поблизости или права на застройку, повышающие стоимость, например, программа ТАМА 38 или городское обновление. Проверяйте, что планируется в районе, на государственных сайтах по планированию и в муниципалитете. Это влияет и на качество жизни, и на стоимость жилья.

4. Долги перед муниципалитетом и домовым комитетом

В правильно оформленной сделке продавец обязан предоставить справку от муниципалитета об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость (арнона); без неё квартиру нельзя будет переоформить на ваше имя. Также уточните:

• Есть ли задолженности перед домовым комитетом (ваад байт) или управляющей компанией.
• Был ли утверждён капитальный ремонт, например установка лифта, ремонт крыши или фасада, и кто за это платит.
• Счета за воду, электричество и газ: закройте их на имя продавца вплоть до дня передачи квартиры.

5. Физическое состояние: инспекция дома

Перед подписанием наймите квалифицированного инженера или специалиста по осмотру недвижимости. Сырость, трещины, проблемы с сантехникой, электрикой или гидроизоляцией не всегда заметны сразу. Если выявлены недостатки, можно договориться о снижении цены или потребовать устранения дефектов до передачи объекта. При покупке новой квартиры у застройщика также внимательно изучите техническую спецификацию в договоре.

6. Решён ли вопрос с финансированием?

Прежде чем брать на себя обязательства по платежам, убедитесь, что у вас есть предварительное одобрение ипотеки и что банк готов финансировать именно эту недвижимость. Банк потребует оценку, и иногда оценщик указывает стоимость квартиры ниже согласованной цены, из-за чего банк выдаёт меньшую сумму, чем планировалось. Договор должен учитывать такую возможность, а график платежей — соответствовать срокам выдачи средств банком.

7. Сам договор

Ваш адвокат проверит каждый пункт, но полезно знать основные из них:

• График платежей, который защищает вас: деньги выплачиваются поэтапно, в соответствии с ходом регистрации и передачи недвижимости.
• Дата передачи и согласованная компенсация за задержки.
• Что включено: кухня, кондиционеры, бойлер, парковочное место и кладовая, с указанием их номеров.
• Регистрация обеспечительной отметки в вашу пользу сразу после подписания договора. Она защищает ваше право на квартиру до момента её переоформления на ваше имя.
• Кто за что платит: налог на покупку платит покупатель, налог на прирост стоимости (швах) — продавец, а также кто занимается регистрацией.

8. Налог на покупку: узнайте заранее

Не приходите на подписание договора, не зная, сколько составит налог на покупку (мас рехиша). Разница между единственным и дополнительным жильём может достигать сотен тысяч шекелей. Оцените сумму с помощью калькулятора налога на покупку на этом сайте и узнайте подробнее в статье «Как рассчитать налог на покупку».

Кратко

Список выглядит длинным, но с хорошим юристом и в правильном порядке большинство проверок занимает всего несколько дней. Каждая из них — дешёвая страховка от дорогой ошибки. А если что-то непонятно, спрашивайте до подписания, а не после.

Хотите обсудить подробнее? Я Хая Краус из RE/MAX Together Ашдод. Напишите мне в WhatsApp по номеру 055-970-4745, и мы вместе всё разберём, без каких-либо обязательств.

Данная статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед принятием решения проконсультируйтесь с юристом, налоговым консультантом или ипотечным консультантом.