7 טעויות של קונים ראשונים (ואיך להימנע מהן)

קניית דירה ראשונה היא אחד הרגעים המרגשים בחיים, וגם אחד המלחיצים. אני פוגשת הרבה קונים ראשונים, וכמעט תמיד הטעויות שעולות להם ביוקר הן לא טעויות של חוסר מזל. הן טעויות שאפשר היה למנוע עם קצת סדר ותכנון. הנה שבע הטעויות הנפוצות ביותר, ואיך להימנע מהן.

1. לחפש דירה לפני שבודקים את המימון

הרבה קונים מתחילים מהסיור בדירות, ורק אחרי שהתאהבו בדירה הולכים לבנק. זה סדר הפוך. בנק ישראל מגביל את שיעור המימון: למי שקונה דירה יחידה הבנק יכול לממן עד 75% משווי הדירה, בדירה חליפית עד 70%, ובדירה להשקעה עד 50%. בנוסף, הבנק לא יאשר משכנתא שההחזר החודשי שלה עולה על 50% מההכנסה (הוראת בנק ישראל 329).

במילים פשוטות: צריך הון עצמי של לפחות רבע ממחיר הדירה, ועוד כסף לעלויות הנלוות. לכן הצעד הראשון הוא אישור עקרוני למשכנתא. הוא אומר לכם מה התקציב האמיתי, ונותן לכם כוח במשא ומתן מול המוכר.

2. לשכוח את העלויות הנסתרות

מחיר הדירה הוא לא הסכום הסופי. יש שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאי ובדק בית, עמלות פתיחת תיק משכנתא וביטוחים, הובלה, ולעתים קרובות גם שיפוץ קטן או ריהוט. ויש את מס הרכישה: מי שקונה דירה יחידה לא משלם מס עד סכום מסוים, אבל מעליו כן, ומי שכבר יש לו דירה משלם מהשקל הראשון. כדאי לבדוק מראש כמה תשלמו. מחשבון מס הרכישה באתר עושה את זה בדקה.

הטיפ שלי: תכינו טבלה עם כל העלויות לפני שאתם מציעים מחיר, ותשאירו גם כרית ביטחון לבלת"מים.

3. לוותר על עורך דין מקרקעין משלכם

"עורך הדין של המוכר כבר מכין חוזה" זה לא מספיק. עורך הדין של המוכר מייצג את המוכר. אתם צריכים עורך דין שמתמחה במקרקעין ומייצג רק אתכם. הוא בודק את הזכויות בנכס, מוודא שאין שעבודים ועיקולים, מנסח תנאי תשלום שמגינים עליכם ורושם הערת אזהרה על שמכם. חשוב לפנות אליו לפני שחותמים על כל מסמך, גם על "זיכרון דברים" שנראה תמים.

4. לדלג על בדק בית

דירה יכולה להיראות מושלמת בביקור של עשרים דקות, ועדיין להסתיר רטיבות, סדקים, בעיות באינסטלציה או בחשמל. מהנדס או בודק מוסמך יגלה דברים שהעין לא רואה, ולפעמים הממצאים שלו שווים הנחה במחיר או תיקון על חשבון המוכר. גם בדירה חדשה מקבלן כדאי לעשות בדק בית לפני המסירה, ולתעד כל ליקוי.

5. לא לבדוק את המצב התכנוני והמשפטי של הנכס

מרפסת שנסגרה, חדר שנוסף או מחסן שהפך ליחידת דיור: אם הם נבנו בלי היתר, הם יכולים להפוך לבעיה מול העירייה, הבנק או בעת מכירה בעתיד. לפני חתימה צריך להוציא נסח טאבו, לבדוק בתיק הבניין בעירייה מה אושר, ולבדוק אם יש תוכניות לשינויים בסביבה, כמו בנייה חדשה או כביש. במאמר "מה לבדוק לפני שחותמים על חוזה" פירטתי את כל הרשימה.

6. להתאהב ולשלם יותר מדי

זה קורה לכולם: נכנסים לדירה, רואים את האור בסלון, ומתחילים לדמיין את החיים שם. ואז קל לוותר על משא ומתן. כדי לשמור על הראש קר, תבדקו מחירים של עסקאות שנסגרו באמת באותו אזור ובדירות דומות, לא רק מחירים של מודעות. ותזכרו שתמיד יש עוד דירות. דירה טובה במחיר הוגן שווה יותר מדירה מושלמת במחיר שיחנוק אתכם.

7. לבחור משכנתא רק לפי הריבית הנמוכה

ריבית נמוכה בהתחלה לא תמיד אומרת משכנתא זולה. חשוב להבין את התמהיל: כמה מהמשכנתא בריבית קבועה וכמה במשתנה, האם היא צמודה למדד, ומה קורה להחזר החודשי אם הריבית או המדד עולים. בנק ישראל מגביל, למשל, את החלק בריבית משתנה לשני שלישים מההלוואה (הוראה 329). כדאי להשוות הצעות מכמה בנקים, ולשקול ייעוץ משכנתאות מקצועי. הבדל קטן בריבית מצטבר לסכום גדול לאורך עשרים או שלושים שנה.

לסיכום

קנייה נכונה של דירה ראשונה מתחילה בסדר הנכון: קודם מימון ותקציב מלא, אחר כך חיפוש, ואז בדיקות יסודיות לפני כל חתימה. ככה מגיעים לרגע של קבלת המפתח בשמחה ולא בדאגה.

רוצים לדבר על זה? אני חיה קראוס מרימקס טוגדר אשדוד. אפשר לכתוב לי בוואטסאפ ל-055-970-4745 ונעבור על זה יחד, בלי התחייבות.