מה התקציב שלי לרכישת דירה?

החישוב עובד בחמישה צעדים. המספרים בדוגמה הם ערכי ברירת המחדל של המחשבון:

1. כמה אפשר לשלם בחודש. הכנסה × האחוז שבחרתם, פחות הלוואות קיימות. בדוגמה: 20,000 ₪ × 33% = 6,600 ₪ בחודש.
2. כמה משכנתא ההחזר הזה מאפשר. לפי הריבית ומספר השנים, בנוסחת ההחזר הקבוע (שפיצר) שהבנקים משתמשים בה. בדוגמה: 6,600 ₪ בחודש, ריבית 5%, 25 שנה ← משכנתא של כ-1,129,000 ₪.
3. תקרת המימון של בנק ישראל. הבנק מממן רק חלק מהמחיר, ואת השאר משלמים מההון העצמי. בדירה ראשונה (75%), עם 600,000 ₪ הון עצמי, המחיר יכול להגיע ל-2,400,000 ₪, כלומר משכנתא של עד 1,800,000 ₪.
4. לוקחים את הקטן מבין השניים. כאן 1,129,000 ₪ קטן מ-1,800,000 ₪, אז ההכנסה היא שקובעת.
5. מוסיפים את ההון העצמי. 1,129,000 ₪ + 600,000 ₪ = כ-1,729,000 ₪. זה מחיר הדירה המקסימלי המשוער.

כמה הבנק מממן, לפי סוג הרכישה

• 75% – דירה ראשונה / דירה יחידה
• 70% – משפרי דיור (מוכרים דירה וקונים אחרת)
• 50% – דירה להשקעה / דירה נוספת

למה 33% ולא 50%?

בנק ישראל קובע שההחזר החודשי לא יעבור 50% מההכנסה נטו של משק הבית, אבל זו תקרה ולא המלצה. ברוב הבנקים מעדיפים החזר של עד 30%–40%, ומעל 40% הבקשה נבדקת בזהירות רבה יותר. שליש מההכנסה משאיר מספיק כסף למחיה ולהוצאות לא צפויות.

חשוב לדעת

התוצאה משוערת. הבנק בודק גם יציבות בעבודה, היסטוריית אשראי, גיל והתחייבויות נוספות, והריבית משתנה לפי מסלול ולפי בנק. מס רכישה, עו״ד ותיווך לא כלולים, וכדאי להשאיר להם כסף בצד.