מחשבון מס שבח

• זו הדירה היחידה שלכם בישראל. בני זוג וילדים מתחת לגיל 18 נחשבים מוכר אחד.
• הדירה בבעלותכם לפחות 18 חודשים מהיום שהייתה לדירת מגורים.
• לא מכרתם דירה אחרת בפטור הזה ב-18 החודשים שלפני המכירה.
• הדירה שימשה בעיקר למגורים: ב-4 השנים שלפני המכירה, או בארבע חמישיות מתקופת הבעלות.
• תקרת הפטור: 5,008,000 ₪, מוקפאת עד 31.12.2027. במכירה מעל התקרה הפטור חל רק על החלק שעד התקרה.

• מתאים לדירת מגורים שנקנתה לפני 1.1.2014, גם כשיש דירה נוספת.
• מחלקים את השבח הריאלי לפי הזמן: החלק של התקופה שעד 1.1.2014 פטור ממס.
• על החלק של התקופה שמ-1.1.2014 ועד המכירה משלמים 25%.
• דוגמה: קנייה ביוני 2012 ומכירה באוקטובר 2026 – בערך 11% מהתקופה לפני 2014, ולכן כ-11% מהשבח פטור.

• שבח = מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה וההוצאות.
• מחיר הקנייה והוצאות הקנייה מוצמדים למדד המחירים לצרכן מיום הקנייה, השיפוץ מאמצע שנת השיפוץ. החלק שנובע מהאינפלציה פטור.
• מה שנשאר הוא השבח הריאלי. עליו חלים הפטורים, ועל היתרה 25%.
• המדד לכל תאריך הוא המדד האחרון שפורסם לפניו. בחישוב כל תאריך הוא ה-1 בחודש, ולכן ייתכנו הבדלים קטנים.
• המחשבון מיועד למוכר פרטי (לא חברה) של דירת מגורים שנקנתה מ-1994 והלאה. לא נכללים: ירושה, מתנה, קרקע, פינוי-בינוי ותמ״א, ומס יסף.

היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לא לרשות המסים), כשערך הנכס עלה בעקבות תוכנית או היתר. הסכום נקבע בשומה של הוועדה, ולכן אי אפשר לחשב אותו כאן. היטל ששולם מותר בניכוי ממס השבח – אפשר להוסיף אותו בשדה "שיפוץ והשבחה".

• רשות המסים – הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (18.1.2026)
• רשות המסים – הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 (16.1.2025)
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג–1963 – ויקיטקסט (גרסה 30.9.2026)
• הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – מדד המחירים לצרכן (API)
• המדד: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עד המדד של 09/2026.

הנתונים נבדקו ב-25.10.2026.